Bakıda və regionlarda daşınmaz əmlaka bazarında stabil vəziyyətlə bağlı bır sıra suallar ünvanlanır. Alıcı təbəqəsinin passivliyi, o cümlədən investisiya dönəminin hansı səviyyədə olması indi çoxları üçün maraqlıdır. Bunlarla bərabər Əmlak Ekspert Mərkəsinin rəhbəri, Ramil Osmanlı ilə mənzil bazarı, kirayə və ipoteka mövzularında söhbətimiz baş tutub.

Qaziler.az ekspertin Adalet.az-a müsahibəsini təqdim edir:


- Ramil müəllim, daşınmaz əmlak bazarında bu gün qiymətlərdə vəziyyət nə yerdədir?

- Daşınmaz əmlak bazarında hal-hazırda vəziyyət stabildir. Ciddi qiymət dəyişkənliyi nəzərə çarpmır. Bu qiymət tendensiyası üzərində hardasa iyundan etibarən bazarda qiymətlərin stabilliyi başladı. Bu gün də stabillik davam edir. Nisbi qiymət azalmaları olsa da bu o qədər əhəmiyyətli faiz dərəcələri ilə ölçülmədiyindən bu bazar üçün ciddi dəyişiklik hesab olunmur, bunun da müxtəlif səbəbləri var. Birincisi ona görə ki, xüsusilə mənzil bazarında qiymət dəyişkənliyi bazarda daha çox dinamiklik baş verəndə müşahidə olunur. Hər hansı inzibati qərarların qəbul olunması ilə bağlı dəyişiklik olur. Hal-hazırkı vəziyyətdə hökumət tərəfində bazara pul axınlarının artırılması istiqamətində hər hansı bir təşəbbüs yoxdur, nə ipoteka kreditlərinin verilməsində ciddi bir dəyişkilik yoxdur, nə də mənzil bazarının dinamikləşməsi istiqamətində iqtisadi bir rıçak mövcud deyil. Bunlar olmadığı üçün daşınmaz əmlak bazarında istədiyimiz irəliləyişin şahidi ola bilmirik. Əgər bazarda tələb və təkliflər optimal qaydada olsaydı, biz 2016-2017-ci illər üzərə iqtisadi artımdan söz saça bilərdik. Növbəti ilin bazar qiymətləri 2016-cı ildəki kimi aşağı olardı. Təəssüflər olsun ki, bizim gözləntilərimiz özünü doğrultmadı. Bunun ən ciddi səbəblərindən biri ilkin mənzil bazarında MTK rəhbərlərinin qiyməti saxlamısıdır. Bunun nəticəsidir ki, daşınmaz əmlak bazarında qiymətlər stabil olaraq qalır.

- Hal-hazırda qiymətlərin stabil qaldığı bir dönəmdir, ötən ildə də analoji vəziyyət olsa da alıcı təbəqəsi passiv görünür. Bunun səbəbi nədir?

- İlin əvvəlindən bu yana bazarda 18% ucuzlaşma baş verib. Onun 15%-i iyun ayına qədərki dövrü əhatə edir. Bazarda əhəmiyyətli bir dəyişiklik də olmayıb. İlin əvvəlində aparılan əməliyyatların sayı indikindən daha çoxdur. İqtisadi vəziyyət konyiktur dəyişikliyə gətirib çıxarır. Əvvəllər devalvasiya baş verən zaman insanlar qiyməti artırırdılar. Hal-hazırda kimsə əmlaka pul vermir. Sırf investisiya məqsədləri üçün mənzil və daşınmaz əmlak alanların sayı çoxdur. Azərbaycanda banklara etimat olduğu dövrlərdə daşınmaz əmlaka da etimad vardı. İnsanlar əllərində olan əmanətlərin bir hissəsini banklara qoyduğu kimi digər hissəsini isə daşınmaz əmlaka yönəldirdilər. Lakin sonradan banklarda əmanətlərə görə verilən faizlər aşağı salındığına görə insanlar əllərindəki əmanətləri daha çox daşınmaz əmlaklara yönəltdilər. Bu gün Azəbaycanda heç kim daşınmaz əmlaka pul qoymaq istəmir. Bunun səbəbləri çoxdur.


- Torpaq məsələsi nə yerdədir?

- Artıq bu barədə konstitusiyada da dəyişiklik olundu. Orada daha çox məqsədli kənd təsərrüfat təyinatlı torpaqlardan söhbət gedir. Heç kim indi kommersiya təyinatlı torpağı boş qoymur. O torpaqlar boş qalıb ki, onlar kənd təsərrüfat təyinatlıdır. Onların da boş qalmasının bir nömrəli səbəbkarı aparılan torpaq islahatlarında insanların faktiki olaraq yerləşdiyi ərazinin nəzərə alınmamasıdır. İnsanlar var ki, islahat komissiyası tərəfindən ayrılan torpaq sahələrinin ölçüləri çox kiçik olduğundan belə sahələrdə əkin-biçin apara bilmir. Dəryazla 80 sm eni olan torpaq sahəsində ot biçmək mümkün deyil. Elə torpaq sahələri var ki, eni 80 sm, uzunluğu 300 metrdir. Bu sahələrdə necə əkinçiliyi inkişaf etdirmək olar?.. Hökumətin arqumenti bundan ibarətdir ki, o insanlar torpaqlarını birləşdirsinlər. Bir nüansı qeyd edim ki, torpaq xalqımızın yaralı yeridir. Hasarlanmamış torpaq ərazisi illərlə necə varsa elə də qala bilər. Ancaq ətrafı hasarlandıqdan sonra onun əlli dənə elçisi çıxacaq. Mən təəccüblənirəm ki, biz necə olub ki, 20 faiz torpağı erməniyə vermişik (gülür). Azərbaycanda torpağa yanaşma o qədər unikaldır ki, burada qardaş qardaşla, ata oğulla torpaq üstündə düşmən ola bilər. Torpaq verilərkən bu halları nəzərə almaq lazımdır. Digər tərəfdən istifadə edilməyən, yaxud edilə bilməyən torpaqlara görə təhdidlərlə əldən alınması kimi hallarını düzgün hesab etmirəm. Bununla bağlı qərarlar qəbul edilirsə, əhalinin psixoloji vəziyyəti də nəzərə alınmalıdır.

-Subsidiyaların bir köməyi varmı?

- Subsidiyalar ayrılsa da bununla bağlı kənd əhalisinin əksəriyyətinin məlumatı yoxdur. Məsələ bundadır.

-Kirayə mənzil bazarında ümumi vəziyyəti necə xarakterizə edərdiniz?

-Kirayə mənzil bazarında iyun-sentyabr ayları arasındakı qısa müddətli dövrün birinci mərhələsində təklif artığına görə iyun ayının sonundan başlayaraq qiymətin azalması baş verir. Daha sonra sentyabr ayından başlayaraq tələb artığına görə qiymət artımı baş verir. Bu dövrdə kirayə mənzil bazarında həm qiymət azalması həm də bahalaşma baş verib. Nəticədə bu hal qiymət stabilləşməsinə gətirib çıxarır. Lakin bundan əvvəl Bakıda bəzi yaşayış yerlərində sökülmə işlərinin aparılmasından da danışsaq "Sovetski", "Kubinka" adlanan ərazilərdə evlərin sökülməsi kirayə bazarında təsir etdi. Bilirsiniz ki, tələbə kontingentinin bir hissəsi də həmin ərazilərdə qalırdı. Bu evlərin sökülməsi də kirayə bazarına tələbatı artırdığı üçün qiymət artımı ciddi şəkildə baş verdi. Bu mddət ərzində 30 faizə yaxın qiymət artımı baş verdi. İndiki dövrdə hər hansı qiymət dəyişikliyi baş verməyib.

-Şəhərətrafı qəsəbələrdə kirayə qalanlar necə?

-Şəhər kənarı qəsəbələrdə kirayə evlərinin qiymətində də stabillik müşahidə olunur. Son illər ərzində dəyişən hal odur ki, bu ərazilərdə mənzil tikib investisiya məqsədilə istifdadə edənlərin sayı çoxalıb. Bəzən şəhərdə kirayə mənzilləri baha olduğu üçün tələbələr bu cür qəsəbələr müraciət edirlər. Kiçik fərdi yaşayış evlərinin artımı kirayə mənzili bazarında tələbi qarşılamaq və gəlir əldə etmək məqsədi daşıyır.

-Kirayə mənzil bazarında vergi nəzarəti hansı yerdədir? Həmkarlarınız yayınma hallarının çox olduğunu deyir.

-Kirayə bazarında vergidən yayınma halları bir az həssas məsələdir. Hələ ki, Azərbaycanda bu proseslərin qarşısının alınamsı həm fiziki cəhətdən mümkün deyil, həm də hüquqi müstəvidə həll yolları tapılmayıb. Hələlik bu məsələ fundamental vəziyyət kimi hökumətin diqqətini cəlb etməyib. Düşünürəm ki, Azərebaycanda bu sahədə vəziyyəti tənzimləmək və eyni zamanda kirayə verənlə kirayə götürən arasındakı münasibətləri rəsmiləşdirmək mümkündür. Bir nəfər evi kirayə götürüb 4-5 ay yaşayır və pulunu vermədən qaçıb gedir, bu cür mübahisəli məsələlər bəzən cinayətlərlə nəticələnir. Bu gün Bakıda minlərlə kirayə verilən evlər var. Ortalama götürsək 300 manatlıq kirayə mənzildə fiziki şəxsdən gəlir vergisi götürtülsə, bu, hər mənzildən 42 manat vəsait deməkdir. Bu vəsaitlər dövlət büdcəsinə kifayət qədər xeyir verə bilər. Yaxın vaxtlarda vergilər Nazirliyi Nazirlər Kabinetinə yeni təklifində birbaşa kirayə verilən mənzillərdən vergi tutulması nəzərrdə tutulub ki, bu rəqəm də 20 faizdir. Düşünürəm ki, bu böyük rəqəmdir. İstənilən halda hüquq cəhətdən münasibətlərin rəsmiləşməsi əhəmiyyət verə bilər, eyniz amanda dövlət büdcəsinə daxilolmaları artırar.

- Ölkədə bu qədər ev tikintisi aparılır, eyni zamanda ipoteka proqramı çərçivəsində 18 minə yaxın kredit verilib. Bununla belə, əhalinin 60 faizinin mənzil təminatı ilə bağlı problemi var. Sizcə, nə yetərli deyil?

-İpoteka proqramı Azərbaycan üçün əhəmiyətli proqramdı. Orta təbəqənin mənzil təminatnın yaxşılaşdırılması istiqamətində atılmış bir addımdır. Amma təəssüflər olsun ki, bu gün Azərbaycanda kretidləşmənin indiki iqtisadi vəziyyət üçün optimal mexanizmi hələ tapılmayıb. Bu barədə dövlətin də büdcəsini nəzərə almaq lazımdır. Bilirsiniz ki, Dövlət büdcəsindən İpoteka fondu üçün 2016-cı ildə 50 milyon manat vəsait ayrılmışdı. Lakin təəssüflər olsun ki, həmin vəsaitin yerləşdirilməsi baş tutmadı. Maliyyə naziri həmin vəsaiti İpoteka fonduna ödəmədi. Cənab prezidentin fərmanı ilə İpoteka Fondu Mərkəzi Bankın tabeliyindən çıxarıldı və ayrıca bir Açıq Səhmdar Cəmiyyətə cevrildi, kollegial quruma keçdi. Bu prosesin üstündən bir ilə yaxın vaxt keçməsinə baxmayaraq İpoteka Fondunun strukturlaşması prosesi tam şəkildə təmin olunmayıb. Fondun rəhbəri təyin olsunsa da müşahidə şurasının formalaşması hələ baş verməyib. Prezidentin ikinci fərmanında Müşahidə şurası tərəfində ipoteka faiz dərəcələrin aşağı salınması ilə bağlı təklif vardı. Şura olmadığı üçün həmin faiz dərəcələri həll edilməmiş qalır. Ümid edirk ki, yeni ildə bu istiqamətdə müəyyən addımlar atılacaq.

- Ramil müəllim, hökumətdə sosial evlərin tikintisi il bağlı müzakirələrin getdiyi deyilir. Sosial evlər çarədirmi?

-Sosial mənzil fondunn yaranması bir təfədən mənzil bazarındakı vəziyyətə mənfi təsir edəcək. Potensial alıcılar da gözləmə mövqeyinə keçəcək ki, dövlət onlara pulsuz ev versin. Digər tərəfdən isə bu Azərbaycanda xüsusilə aztəminatlı əhalinin mənzil təminatının yaxşılaşdırılması üçün strateji əhəmiyət kəsb edir. Hesab edirəm ki, bu layihə bir neçə il bundan əvvəl həyata keçirilməliydi. Çünki mənzil məcəlləsi 2009-cu ilin sentyabr ayında qüvvəyə minib və bu məcəllədə sosial fondun yaradılması, idarə edilməsi bununla bağlı müddəlar yer tapır. Vaxtında bu layihə həyata keçirilsəydi hal-hazırda on minlərlə mənzil əhalinin istifadəsinə verilmişdi. Lakin bəzi iqtisadi geriləmə halları bu işi həyata keçirməkdə yubanmalar yaradıb. Yasamal rayonu ərazisində sosial evlərin tikilməsi işlərinə başlanılır. Bunun üçün torpaq sahələri ayrılıb. Dövlət Mənzil İnşaatı Dövlət Agentliyinə 10 milyon manat ayırıb ki, bu prosesi həyata keçirsin. Sosial mənzillər ipoteka kreditləri ilə müqayisədə daha effektiv olacaq, çünki daha ucuz şərtlərlə, yəni 100 manatı aşmayan qiymətlərlə təklif ediləcək.

-Sosial evlərin İpoteka kreditli evlərdən fərqi nədir?

-İpoteka kreditləri veriləndə mənzil alanın gəlirləri hesablanır. Və bununla bağlı bır sıra arayışlar tələb olunur. Sosial mənzillərdə is bu arayışlara ehtiyac olmayacaq. Mənzilə ehtiyacla bağlı kriteriyalar müəyyənləşdiriləcək. Ailə başçısı olmayan evlər və şəhid ailəsi, müharibə veteranı, əlil və s. məsələlər sosial evlərin verilməsində nəzərə alınacaq. Sosial evlərin İpoteka krediti ilə fərqi budur.

-Avropa təcrübəsi sosial evlər barəsində nə deyir?

-Avropada belə bir təcrübə var, lakin orada bir qədər fərqli vəziyyətdir. Qərbi Avropa ölkələrində mənzil bazarı fərqli istiqamətdə prosedurlar keçir. Almaniyada bu gün mənzil kooperativləri var ki, kooperativlərin 1 milyona yaxın üzvü olur. Məsələn, bir alman Kölndən Berlinə köçür, bu zaman o həmin kooperativə zəng edib köçəcəyini xəbər edir. Və sadəcə öz geyim əşayalarını götürüb Kölndəki evidən heç də geri qalmayan Berlin mənzilində məskunlaşır.

- Beynəlxalq təcrübədə mənzil maya dəyərindən nə qədər baha qiymətə satıla bilər? Ümumiyyətlə, bizdə bu prosesi tənzimləyən qurum var?

-Dünya təcrübəsində mənzil qiymətləri ilə bağlı iqtisadi bir formul var. Bu adi bir biznes planlamadır. Sahibkar xərclərini hesablayır və bazarda bir marketinq tətbiq aparır. Hesablayır ki, mənzil tikintisi 2 il çəkəcəksə ondan aylıq mənfəət 10-15 faizdir. Bunarı nəzərə alaraq bir kvadrat metr sahəyə qiymət qoyulur. Azərbaycanda isə mənzil tikintisi kənar resurslar hesabına həyata keçirilir.

- Neftin qiyməti ilə daşınmaz əmlak bazarı arasında əlaqə olduğu deyilir. Beynəlxalq qurumların proqnozları neftin ucuzlaşmasının hələ uzun dövrü əhatə edəcəyini deməyə əsas verir. Belə çıxır daşınmaz əmlak bazarında durğunluq uzun müddətli olacaq?

-Neftin qiymətinin bu gün demək olar ki, bütün istehlak bazarlarına təsiri olub. Düşdüyümüz mövcud vəziyyət biləvasitə neft qiymətlərindəki kəskin dəyişikliklərlə bağlıdır. Azərbaycanda neft qiyməti 149 dollara çatanda stabil qiymət 120 dollar idi. O vaxtlar neftdən daxil olan gəlir 2-3 dəfə çox idi. Azərbaycanda iqtisadiyyatın inkişafına bir növ heç kim fikir vermirdi. Hamı düşünürdü ki, nə qədər ki, Azərbaycan hökuməti var, nə qədər neft var, bizim heç bir probnlemimiz olmayacaq. İndi isə dünyada iqtisadi baxışlar, bazar münasibətləri dəyişir, böyük iqtisadiyyata sahib olan ölkələr başqa bir dövləti zəiflədib öz nəzarətinə almaq üçün hər bir siyasi-iqtisadi yollardan istifadə edirlər. Çünki onların iqtisadiyyatının neftdən asılılığı sıfır səviyyəsindədir. Onlar iqtisadi balansı qoruya bilirlər. Müqayisə üçün deyək, təbii sərvətlərə görə ən zəngin ölkə olan Rusiya bu prosesdə ən çox itkiyə məruz qalan ölkə oldu. Onlar Avropaya inteqrasiya və əməkdaşlıq yolunu tutmaqla özlərinin təbii sərvətlərinin qiymətinin azalmasına və çox sürətlə resursların azalmasına gətirib çıxardı. O cümlədən Azərbaycan iqtisadiyyatının inkişaf etdirilməsi üçün hər cür şərait və potensial var. Qonşuluğumuzda böyük bazarlar yer alıb. Elə təkcə Rusiyanı götürsək bu kifayət edir. Lakin hazırda Azərbaycan xarici bazara çıxarmaq üçün məhsul istehsal etmir.

Rüfət Soltan